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Une partie des lieux en 2019

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10 minutes pour lire

À compter du 1er janvier 2017, une nouvelle loi fédérale est entrée en vigueur, qui modifie complètement le cadre réglementaire régissant l'enregistrement immobilier et les transactions avec ce dernier dans la Fédération de Russie - Loi fédérale n ° 218 du 13 juillet 2015 sur l'enregistrement des biens immobiliers par l'État. Ce qui fait partie des lieux et comment enregistrer un bail, lisez l'article.

Changements en 2019

Les changements ont affecté tous les domaines des actions d'enregistrement et des informations sur les biens immobiliers contenus dans le registre de l'État. En particulier, le registre immobilier lui-même a changé - il s’agit maintenant du registre unifié de l’immobilier (USRN). Il contient des informations sur les caractéristiques cadastrales des objets, ainsi que des informations sur les droits enregistrés et leurs restrictions.

Les concepts et les formulations liés à la partie théorique sont concrétisés et généralisés - la notion d'objet immobilier, les types d'objets immobiliers, les caractéristiques des actions d'enregistrement effectuées avec eux sont établies.

En ce qui concerne la partie des locaux (bâtiment), la loi fédérale n ° 218 ne la définit pas non plus comme un objet immobilier distinct, mais comme une information sur l'objet immobilier enregistré dans l'USRN, qui l'a été enregistrée dans le cadre de l'enregistrement de restrictions (charges de l'objet), mais également comme un objet. droits de propriété sous forme limitée. Cette approche doit être examinée de manière spécifique, de même que l’analyse juridique des nouvelles règles relatives à l’enregistrement cadastral d’une partie des locaux (bâtiments) et aux actions d’enregistrement effectuées dans l’USRN avec eux.

Opinion d'expert.La principale innovation est l'enregistrement du bail et l'enregistrement cadastral d'une partie des locaux ou du bâtiment devrait avoir lieu en même temps. En 2019, les ingénieurs cadastraux Smart Way préparent des plans techniques et les transmettent aux propriétaires pour qu'ils les soumettent avec le bail.

Concept immobilier

Art. 1 Loi fédérale n ° 218, la notion d'objet immobilier est approuvée - ce sont des terrains, des constructions, des bâtiments, des parkings, des travaux en cours, des locaux, des complexes immobiliers unifiés et d'autres objets dont le trait commun est un lien étroit avec le terrain (leur mouvement est impossible sans les endommager but), ainsi que la présence de caractéristiques vous permettant de définir des objets en tant que chose définie individuellement.

Chaque objet qui correspond à ces caractéristiques est soumis à l'enregistrement cadastral et à l'enregistrement dans l'USRN. À son tour, le Registre d'État des droits unifié contient toutes les informations sur les biens immobiliers dans la Fédération de Russie, qui sont divisées en sections.

Les sections USRN sont les suivantes: un registre des objets immobiliers (cadastre immobilier), un registre des droits et restrictions (charges), un registre des informations sur les limites des zones spéciales (un registre des frontières), des fichiers de registre, des cartes cadastrales et des livres de comptabilité.

A quoi sert cette information? En outre, cette partie des locaux ou du bâtiment, au sens où elle est maintenant approuvée par la loi fédérale n ° 218, n'est pas un objet, mais plutôt une information sur l'objet enregistré dans l'USRN. Une autre partie des locaux (bâtiment) fait l’objet de droits de propriété, qui peuvent par exemple être loués mais ne peuvent être vendus. Pourquoi - considérez ci-dessous.
Art. 8 de la loi fédérale n ° 218 «sur l'enregistrement des biens immobiliers par l'État», des informations sur la propriété sont indiquées - des informations sur la partie de la propriété (paragraphe 22). Art. 14 de la loi fédérale n ° 218, il est établi que l'enregistrement cadastral et l'enregistrement des droits sont effectués simultanément, en cas de formation ou de cessation de l'existence d'une partie des locaux (bâtiment) auxquels s'appliquent les restrictions enregistrées (charges), si de telles restrictions (charges) sont soumises à l'enregistrement public.

T.O. une partie des locaux ou du bâtiment ne doit pas être considérée comme une propriété séparée. Conformément à la législation en vigueur, la constitution de parties du bien n'est possible que parce qu'elles sont soumises à des restrictions. Ces restrictions peuvent être, par exemple, le loyer, la servitude. Si une partie de la pièce est un objet séparé, elle devient également une pièce. Il en va de même pour une partie du bâtiment - sa partie enregistrée correspond aux locaux, mais la partie louée est précisément la partie du bâtiment conformément au libellé de la loi fédérale n ° 218.

Avis de l'ingénieur cadastral.Le réaménagement des locaux n'empêche pas l'enregistrement du bail. Comment est-ce possible? Il y a des centaines de plans techniques avec réaménagement dans le portefeuille de Smart Way, appelez-nous, nous pouvons vous aider.

Caractéristiques distinctives d'une partie d'une pièce (bâtiment)

L'enregistrement cadastral de locaux, de bâtiments et de leurs parties est une pratique qui regorge de situations variées et controversées auprès des autorités d'enregistrement cadastral. Plusieurs facteurs sont à l'origine de ce phénomène: «l'humidité» du cadre réglementaire, le manque d'interaction entre les législateurs et les ingénieurs du cadastre (pratiques cadastrales), les erreurs d'ingénieurs cadastraux et de bureaux d'enregistrement immobiliers et les diverses pratiques d'application de la loi des autorités d'enregistrement cadastral (Cadastral Chambers).

Plus en détail, les tribunaux ont formulé la pratique de l'application de la loi sur les refus d'enregistrement cadastral dans le document: «Examen de la pratique judiciaire en matière de contestation du refus de procéder à un enregistrement cadastral (approuvé par le Présidium de la Cour suprême de la Fédération de Russie le 30 novembre 2016)». Mais cela s'applique à l'application de la loi fédérale n ° 221 et de la loi fédérale n ° 122, ainsi que des décrets gouvernementaux en vigueur jusqu'au 01/01/2017. En 2017-2018, la position des tribunaux concernant la nécessité de préparer un plan technique pour l'enregistrement d'un contrat de location est conforme à la loi fédérale n ° 218 - un plan technique d'une partie des lieux est requis lors de l'enregistrement d'un bail. Le refus de Rosreestr d’enregistrer un contrat de location sans fournir un plan technique approprié est une réponse légale d’un organisme de l’État aux documents mal exécutés du demandeur.

Il convient de préciser qu'une partie des locaux (bâtiment), afin de pouvoir être loués, doit être prise en compte dans l'USRN sur la base du plan technique. À compter du 01 janvier 2017, la comptabilisation partielle est effectuée exclusivement en même temps que l'enregistrement du contrat de location (ou une autre charge sur l'objet). Auparavant, jusqu'au 01/01/2017, il était possible de diviser à l'avance les locaux ou le bâtiment et de leur attribuer des numéros cadastraux temporaires. Cette procédure a maintenant été supprimée - une partie des locaux ne peut être enregistrée qu’en même temps que le contrat de location. Si le propriétaire de l'immeuble (pièce) souhaite en vendre une partie, il doit alors l'affecter à un objet immobilier distinct, à savoir une pièce. Une telle action nécessite également la préparation d'un plan technique et l'enregistrement du droit sur l'objet sélectionné.

Il est logique que l'attribution d'une partie d'un objet immobilier en tant qu'objet séparé (avec un nouveau numéro de cadastre) suppose une procédure plus stricte et la coïncidence de toutes les caractéristiques nécessaires établies par la loi - critères d'isolement et d'isolement du principal objet immobilier. Cela est dû au fait que, lors de sa formation, les intérêts du propriétaire potentiel doivent être pris en compte: la possibilité d'utiliser les locaux créés sans avoir à contacter d'autres personnes. De plus, pour sélectionner une partie de la pièce, les coordonnées du bâtiment sont nécessaires.

Pour enregistrer auprès de l'USRN des informations sur la partie des locaux (bâtiment), seuls le désir du propriétaire de l'objet pour cette opération et la conformité de la propriété principale aux exigences légales sont requis. Une partie d'une pièce (bâtiment) peut même ne pas avoir de murs, les critères d'isolement et d'isolement étant optionnels (il s'agit d'un article séparé sur notre site Web). Une partie des locaux peut être louée à des fins légales, même pour l'installation d'un appareil commercial. Il n'y a pas de restrictions statutaires. Smart Way LLC possède une vaste expérience dans le domaine de l'enregistrement cadastral, y compris l'enregistrement de parties de locaux et de bâtiments destinés à l'installation de distributeurs automatiques, de distributeurs automatiques de billets et d'autres points de vente («îlots» de commerce dans un centre commercial, points de manucure spécialisés). Cela peut sembler une question insignifiante à certains, mais les petites entreprises jouent un rôle actif sur le marché immobilier et les conditions du marché moderne poussent les petites entreprises à rechercher de nouvelles formes de commerce plus pratiques pour les consommateurs.

Plan du plan technique

Comment enregistrer une partie des locaux (bâtiment) en 2019

Une partie des locaux ou une partie du bâtiment - comment déterminer ce qu’il faut faire pour enregistrer un bail pour une partie du bien? Cela découle de la caractéristique des droits enregistrés sur la propriété principale. Si le propriétaire est propriétaire du bâtiment, le locataire doit en affecter une partie. Si la propriété est dans les locaux - une partie des locaux est allouée.

Comme mentionné ci-dessus, l'art. 14 de la loi fédérale n ° 218 sur l'enregistrement public des biens immobiliers, il est établi que l'enregistrement cadastral d'une partie d'un objet immobilier est effectué en même temps que l'enregistrement des droits, dans le cas où l'enregistrement de ces droits est obligatoire. La nécessité d’enregistrer un bail est due à la volonté des parties et est prévue par le contrat lui-même.

Le bail est soumis à une inscription sans condition s'il est conclu pour une durée supérieure à un an. Pour l’enregistrement cadastral d’une partie des locaux (bâtiment), il est nécessaire de préparer un plan technique qui réponde aux exigences de la nouvelle loi fédérale n ° 218. Pour mettre en œuvre ses exigences, le gouvernement de la Fédération de Russie a adopté un certain nombre de résolutions approuvant la procédure de production de la documentation technique pour l’enregistrement cadastral de tous les types de biens immobiliers. Tous les règlements précédemment en vigueur sont annulés depuis le 01.01.2017.

Lors de la soumission de documents pour l'enregistrement d'un contrat de location, le locataire ou le bailleur est autorisé à appliquer avec une application correspondante. Auparavant, il était possible de soumettre des documents pour l'enregistrement cadastral d'une partie des locaux (bâtiment) n'ayant qu'un projet de contrat de location. De plus, une copie d'un tel projet était jointe aux documents d'enregistrement cadastral. En 2019, nous recommandons à nos clients de faire une copie du contrat de location signé afin de le "coudre" dans le plan technique. Dans ce cas, le bureau d'enregistrement posera moins de questions et, lorsque vous prendrez en compte une partie de la pièce (bâtiment), le document sur la base duquel cela est fait sera clairement identifié.

En plus du plan technique, pour l'enregistrement cadastral d'une partie des lieux en 2019, il faudra fournir une confirmation des pouvoirs du signataire (propriétaire de l'objet), une procuration du représentant, un contrat de location en au moins 3 copies, un paiement pour acquitter la taxe étatique (montant 22 000 pour les personnes morales, 2000 pour les particuliers personnes physiques), des copies des documents constitutifs de la personne morale (si la partie à l’accord est une organisation), des titres de propriété du bien dont une partie est sujette à bail. Selon le type de propriété et ses caractéristiques, des documents supplémentaires peuvent être requis. En vertu de la nouvelle loi fédérale n ° 218, il n’est pas nécessaire de présenter une demande distincte pour l’enregistrement d’un bail. Il est entendu que les parties intéressées ont l’intention de procéder simultanément à l’enregistrement cadastral et à l’enregistrement des droits.

comment rédiger un bail

Comment demander l'enregistrement cadastral d'une partie des lieux et l'enregistrement d'un bail

Pour faire une demande d'inscription au Rosreestr (enregistrement cadastral, enregistrement des droits), vous devez maintenant vous rendre au Centre multifonctionnel pour les services publics ("Mes documents"). Vous pouvez désormais contacter directement Rosreestr à quelques adresses seulement, ainsi que par le biais du site Web de Rosreestr (https://rosreestr.ru/), du moins à Saint-Pétersbourg et à Moscou. Vous devriez avoir un passeport, une procuration ou une autre confirmation de pouvoir et un jeu complet de documents avec vous.

Une fois les documents reçus par les employés du MFC, ils sont envoyés à Rosreestr. En vertu de la nouvelle loi n ° 218-FZ, l'envoi de documents ne devrait pas prendre plus de 2 jours ouvrables.

La durée de l'enregistrement cadastral d'une partie des locaux et de l'enregistrement du loyer

Selon la loi fédérale n ° 218, la durée de l'enregistrement cadastral + l'enregistrement des droits lors de la soumission de documents par l'intermédiaire du MFC est de 12 jours ouvrables. Le délai sera réduit si vous envoyez des documents par le biais des services électroniques de Rosreestr et durera 10 jours ouvrables.
Si vous êtes uniquement intéressé par l'enregistrement cadastral, en 2018, la période minimale est de 5 jours ouvrables, si vous passez par le MFC - 7 jours ouvrables.

Opinion d'expert. Le délai pour la production du plan technique chez Smart Way est de 1 jour ouvrable. Nous avons spécialement réduit le temps de production pour la commodité des clients et la soumission rapide des documents à Rosreestr.

Comment rédiger un bail à long terme

Lors de la rédaction d'un contrat de location, la question qui se pose souvent est de savoir comment prendre en compte les exigences de Rosreestr pour l'enregistrement du contrat lors de la première tentative, sans apporter de modifications.

Il suffit d'observer quelques règles simples:

  1. L'objet du contrat de location doit être clairement précisé le numéro de salle et la zone. Un exemple:

2. Comment afficher une partie des locaux dans le contrat?

Légalement, le contrat ne comporte aucune restriction quant à l'affichage d'une partie des locaux. Les parties peuvent déterminer indépendamment le nombre et la composition des documents joints au contrat de location. Cependant, dans l'enregistrement cadastral, certaines exigences doivent être respectées par les ingénieurs cadastraux. Celles-ci sont décrites en détail dans l'arrêté du ministère du Développement économique de la Russie, daté du 12/18/2015, N 953 «Sur l'approbation du formulaire de plan technique et des exigences pour son établissement, la composition des informations qu'il contient, ainsi que le formulaire de déclaration immobilier ... ".

Plan du plan technique

3. Pour enregistrer un contrat de location avec un ensemble de documents, un plan technique est également soumis.

Le plan technique peut être commandé auprès de notre organisation, voici à quoi il ressemble:

Le coût du plan technique est déterminé individuellement. Vous pouvez le savoir par téléphone, cela ne prendra pas plus de 30 secondes.

4. Le contrat doit être flashé, il ne doit pas contenir de marques de marquage.

Comment ne pas faire (l'un des contrats soumis pour l'enregistrement via Smart Way):

Exemple de notes dans le bail

Indiquer les droits de douane pour l'enregistrement

Pour Moscou pour 2019, les détails suivants s'appliquent:

Le montant à payer pour les personnes morales est de 22 000 roubles pour les personnes physiques - 2 000 roubles.

Faites attention! La personne qui soumet les documents d’enregistrement paie les frais d’état. Si, dans le contrat de location, une des personnes est un entrepreneur individuel (IP), il est conseillé de soumettre les documents au Rosreestr par IP, car dans ce cas, le paiement de la taxe d’état sera de 2000 roubles.

Laisser la demande d'enregistrement sans contrepartie - renvoyer la demande au demandeur

Le déposant peut recevoir une telle réponse de l’autorité chargée de l’enregistrement lorsque les documents soumis ne correspondent pas au format requis: les images électroniques des documents ne sont pas lisibles (par exemple), sont corrigées. Ou, dans l'USRN contient un enregistrement de l'impossibilité d'effectuer des actions d'enregistrement avec l'objet (saisi). En outre, le retour des documents se fera en cas d'omission de soumettre un ordre de paiement sur le paiement de la taxe d'état.

La loi ne prévoit pas l'obligation de verser un paiement. Toutefois, son absence constitue un motif supplémentaire pour l'autorité d'enregistrement de retourner les documents au demandeur. Nous vous recommandons de toujours inclure votre document de paiement dans le kit d'enregistrement.

Suspension de l'enregistrement cadastral, refus de l'enregistrement cadastral d'une partie des lieux

Comme nous l'avons dit plus haut, lors de l'enregistrement d'une partie des locaux à louer, la loi n'impose pas d'exigences strictes. Toutefois, les autorités du Rosreestr substituent souvent des concepts et peuvent suspendre ou refuser de façon déraisonnable l'enregistrement cadastral.

La loi n ° 218 définit les motifs de refus de l’enregistrement cadastral, qui concernent tous les cas dans lesquels, lors de la suspension de l’autorité chargée de l’enregistrement, la personne concernée n’a pas éliminé ses propos. Il n'y a pas d'autres motifs dans la loi. I.e. contrairement au règlement précédent, à compter du 1er janvier 2017, le demandeur ne peut se voir refuser l'enregistrement cadastral ou l'enregistrement des droits immédiatement après le dépôt des documents - les autorités de Rosreestr doivent d'abord prévoir une suspension et la possibilité de corriger ces documents.

Une période maximale de 3 mois est prévue pour la correction. Il peut être prolongé pour certaines raisons.

En 2019, la suspension de l'enregistrement par décision de Rosreestr est l'un des outils dont disposent les autorités responsables de l'enregistrement pour ralentir la procédure d'enregistrement et maintenir les documents soumis à la suspension pour suspension pendant trois mois sans les prendre en compte. De plus en plus, notre organisation reçoit des notifications de Rosreestr selon lesquelles, conformément à la loi fédérale n ° 218, le délai d'examen des documents de la soumission initiale est de 10 jours ouvrables. Dès réception de la suspension et tentative de suppression, les demandeurs ne reçoivent aucune notification de l'autorité responsable de l'enregistrement. Les bureaux d'enregistrement n'ouvrent même pas les documents supplémentaires soumis avant l'expiration d'un délai de trois mois. En effet, la loi fédérale 218 contient une lacune que les employés de Rosreestr utilisent maintenant pour éviter de s'acquitter de leurs obligations légales. Nous avons demandé des éclaircissements au ministère du Développement économique sur ce sujet - la réponse était similaire à notre conclusion. Однако, было сказано, что в 2018 году вступят в силу поправки ФЗ №218, которыми, в том числе, будет регламентирован срок проверки дополнительных документов после приостановки и ответа на них.

Принятие нового ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» и вступление его в силу многое изменило в сфере кадастрового учета и регистрации прав, в том числе для арендаторов и арендодателей помещений. Certaines améliorations ont eu lieu - une période d'enregistrement plus courte, des actions d'enregistrement simultanées avec des biens immobiliers ... mais le désir des bureaux d'enregistrement d'éviter les obligations établies entraîne une violation des droits des requérants. La systématisation des informations sur les objets a souvent été effectuée incorrectement - l'USRN contient un grand nombre d'erreurs et de violations que l'organisme d'enregistrement ne corrige pas «de bonne volonté» et de telles questions sont résolues devant les tribunaux. Nous sommes de plus en plus confrontés au fait que, dans l’USRN, les objets sont enregistrés comme il était supposé le faire avant l’adoption de la loi fédérale n ° 218, mais les bureaux d’enregistrement exigent de les mettre en conformité avec la nouvelle loi, qui est également illégale. Dans les suspensions, ils écrivent souvent diverses exigences, telles qu'un plan technique mal rempli, le manque de coordonnées du bâtiment, l'absence d'analyse du contrat, etc.

Les propriétaires doivent faire preuve de prudence dans l'enregistrement des transactions et des droits. La société «Smart Way» est prête à aider à résoudre les problèmes les plus complexes en matière de comptabilité immobilière et de transactions avec eux - nous sommes prêts à utiliser nos nombreuses années d'expérience pour atteindre les objectifs de nos clients.

Smart Way Company prépare quotidiennement des plans techniques et, en particulier pour les organisations dont l'enregistrement d'un contrat de location a été suspendu, nous avons réduit le délai de préparation d'un plan technique à un jour ouvrable. Nous avons pu y parvenir grâce à une pratique étendue et à des algorithmes établis pour travailler avec Rosreestr. Le coût et le prix du plan technique sont disponibles sur l’un des téléphones. De plus, nous avons développé des instructions pour les candidats afin de réduire les erreurs éventuelles lors du remplissage de documents:

Appelez nos spécialistes, nous travaillons sept jours sur sept et la consultation est gratuite!

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